顺景温泉 团购（北京看房公社｜顺景石上清泉，经历20年曲折的老牌豪宅）

　　顺景

　　从1994年拿地，到2004年以23000元/平米首次入市不久就售出13套，成交额达1.7亿的成绩，在当时也算名噪一时，但好久不长，由于开发商股权流转和政府的调控政策，导致项目一直滞销，直至2014年才再次开盘。 今天就来介绍一下这个扑朔迷离的老牌豪宅。

　　1

　　

　　区域情况：项目位于东北四环内，四元桥的西南角，也就是宜家的斜对面。当年拿地的时候板块区域还算外城，不过北京经过这20年的高速发展，现在这个版块也是比较核心的区域了，不管是交通、周边配套都已经非常成熟。旁边是望京、丽都、燕莎几大商圈。而且由于是20年前拿的地，在现在也是少数几个在四环内的低密豪宅项目。

　　2

　　

　　配套方面：

　　项目周边有337公顷的城市公园绿地资源和两个高尔夫球场。西侧是太阳宫公园，东侧是四得公园，南侧有朝阳公园。在北京严峻的空气环境下，家附近有几个大型公园虽然不知道能不能降低点PM2.5，但是被一片绿色环绕还是比较惬意的。项目附近的商场有宜家家居、嘉茂、华堂、方恒购物中心、望京新世界商场；医疗配套有望京医院、北京中日友好医院几个不错的医院。学校有青苗国际小学、青苗国际中学、陈经纶中学、北京八十中、花家地实验小学、青年政治学院、人大附属朝阳分校，项目自身还配建了顺景温泉酒店。

清泉

　　3

　　

　　

　　产品设计：由于是20年前的项目，所以户型设计在现在来看就显得有些落后，500平米的空间仅设计为3居，并且没有类似影音室、健身房或者保姆间的功能性居室，房间整体的空间浪费较多。所谓的家庭厅也只不过是一个微缩版的客厅罢了。而大客厅的朝向都是向东、西的，也并不合理。所以产品的竞争力与项目周边的同类竞品相比非常尴尬，解决的办法就是购买后自己动手大刀阔斧的重新设计。

　　4

　　

　　价格：项目2004年入市的时候就卖到了23000元/平米，在经过10年房价暴涨的北京市场中，2014再次开盘的价格仅为81000元/平米。而从建委网发现，2012年政府对项目的批价格为128000元/平米。然而项目售价竟然比住建委的预售审批价格低了接近40%，比太阳宫版块11万元/平米的价格也低了30%左右。主要原因还是项目周期太长、产权只剩40多年，户型设计上较为落后，空置率较高等，都直接压低了项目销售价格。

　　5

　　总结：

　　项目客群定位不准，作为老项目，在产品的设计上也存在很多缺陷，即使能够改造，也要花费很多的时间和精力。但是它“占据国门绝版位置、享有较低密度”和与同类竞品相比较低的价格也是项目实实在在的优势。如果不太在乎较少的产权年限，又有比较多的时间和精力愿意重新设计改造自家的户型，顺景石上清泉也是可以考虑的，毕竟价格比旁边同样是豪宅项目合生霄8便宜了接近一半。

　　下面放一些项目照片：

　　

　　

　　

　　

　　豪宅