楼市深察看：一线都市存量房市场白皮书2022版（北京篇）

一、存量房小区范围摘要

1、地区分布情况

2022年，北京市存量房小区近2万个。此中一半的存量房小区分布在太阳区、海淀区、西城区、丰台区这四个地区，占比分贝为16%、15%、11%和10%，也是北京市存量房小区最多的地区。平谷区、延庆区、门头沟区、石景山区和怀柔区这五个地区的存量房小区数目相对会较少，占比在2%支配的水平。其他几个地区的存量房小区基本相当，占比都在5-8%之间。

从整个北京市存量房小区分布来看，中央都市数目相对会合，密度会相对较高，边沿地区会合度会相对较低。而都市的提高也是相似的情况，中央城区渐渐想边沿地区放射性开发的形态，不外南部比拟北部而言提高会略快一些，因此整个北京的房源分布来看，也是南部偏多，价格也会相对北部地区高一些。

2、商圈分布情况

从北京市各行政区板块小区分布来看，都市板块区分粗细不均，轻重不一的情况。局部行政区板块划内小区分布相对会均衡，如大兴区、东城区、西城区海淀区、太阳区和丰台区，这些地区板块数目相对较多，小区分布基本上在50-150个之间；如昌平区、房山区、顺义区和通州区等，板块小区最多达300个以上，最少的板块不敷50个小区。

二、存量房小区房龄摘要

1、存量房小区房龄分析

从北京市存量房小区房龄布局来看，主要为房龄在10-20年之间的小区为主，占比为46%，其次是房龄在20-30年之间的小区，房龄在10年以内的次新居相对较少，占比在21%，因此北京市的小区全体房龄布局会相对较老一些，此中另有房龄在30年以上的小区占比到达了11%。

2、各行政区小区房龄分析

从北京市各行政区存量房小区房龄布局来看，东城区和西城区30年以上的老屋子相对会合度较高，占比都凌驾了20%；门头沟区、平谷区温和义区的存量房小区房龄较新，5年以内的存量房占比都凌驾了20%；太阳区、丰台区、怀柔区、密云区和延庆区的10-20年的存量房小区占比最高，都凌驾50%。

三、存量房小区品格

1、全市小区品格分析（标准：物业费上下）

北京市存量房小区中，低品格小区占比为55%，主要是由于地区房龄会相对较老一些，影响到其物业费水平，不外中高品格和重品格小区占比也不低，分散有19%和23%，高品格小区占比3%。

2.全市各地区不同品格小区分布

从北京市各行政区存量房小区分布来看，相对市中央地区的低品格小区占比会相对较高，由于遭到这些地区内房龄相对较老，并且楼层都相对会较低，物业费也会因此低一些，从而影响到小区品格的上下。

四、小区房价摘要

1、各行政区小区均价

北京市各行政区存量房小区挂牌均价最高的地区为西城区和东城区，其均价凌驾了10万元/平方米；海淀区、太阳区和丰台区的为其次，其小区挂牌均价为5-9万元/平方米之间，平谷区、延庆区和广阳区的小区挂牌均价为相对最大，在2万元/平方米以下的水平。

2、各行政区不同房龄段小区房价

北京市各行政区存量房小区的房价和小区房龄并非都存在房龄越小，房价越贵的情况，如东城区和西城区的存量房小区各房龄段的价格水平相当，主要照旧这两个地区存在局部局部可买卖的四合院，并且地区内另有高品格学区资源的动员存量房单价的提升，另有海淀区也是相似的情况，其30年以上房龄的衡宇单价是最高的。

3、各行政区不同品格小区房价

北京市各行政区存量房小区品格越好基本上房价会越高，不外东城区是略有不同，其品格越高，房价相对会低一些，主要照旧板块内的四合院会影响其房价。