如果在明年1月1日之前没（央行出手降低房贷利率，还没有买房的朋友有福了）

原标题：如果在明年1月1日之前没（央行出手降低房贷利率，还没有买房的朋友有福了）

　　又出了一个大地震级别的消息！ 5月15日下午，央行直接发文：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房的商业性个人住房贷款利率，最低可在同等期限贷款市场报价利率的基础上，下降20个基点。说实话，这几年出台的调整房贷利率的政策不少，也见过央行各种降准或者降息的操作，但央妈直接发文对首套住房贷款利率进行定向调整的，还是第一次。政策对普通家庭购买住宅，究竟影响有多大呢？政策背后的用意何在呢？现在适合买房吗？如果你对这些问题也感兴趣，那今天的这条视频将和你的钱袋子息息相关。

　　

　　根据央行这一次发布的政策，贷款购买普通住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限，将下降20个基点，也就是在原来的利率上直接减去0.2%，原来是6%的利率，现在变成5.8%，老百姓的贷款压力能够减轻，还款的总金额也将下降。按照当前的房贷政策，全国的房贷利率是锚定LPR的，LPR被称为贷款基础利率，目前5年期的LPR利率是4.6%，如果根据央行的新政策，现在买首套房的朋友，贷款的利率将直接从4.6%下降为4.4%。这么说大家可能不容易理解，给大家举个简单的例子。

　　如果以一个家庭200万元住房贷款来计算，贷款30年，选择等额本息的还款方式，在4.6%的利率下，每个月的还款金额是10253元，如果贷款利率降到了4.4%，每个月的还款金额是10015元，两者相差238元。

　　

　　看上去好像没有什么大的差别，每个月也就是差了一顿饭钱，但如果拉长了时间来看，就不是一顿饭两顿饭这么简单了。经过测算，利率相差20个基点，每100万的贷款按照30年周期来计算，利息相差将近4万块，如果是几百万的贷款，可能一套房子的装修钱就省出来了。在全国不同的地方，政策造成的影响并不相同，在首套房贷款利率相对较高的地区，政策的优惠力度就更大了。在深圳或者成都等地区，首套房的贷款利率一度超过5.5%，以5.5%的贷款为例，如果在这个基础上把利率拉到了最低值4.4%，一个来回利率的差额就达到了110个基点，还是以200万的贷款来测算，每个月还款的金额直接减少超过1000元。

　　可见啊，这次全国范围内的房贷利率调整，并不是政策微调，更像是由上而下的发号施令，这么来看，房地产行业的大环境真的是变了！

　　

　　在此之前，尽管全国各地都在对房地产调控政策进行松绑，但政策的力度不一，有的地区放开限购、限售和限贷，有的地区则降低了房贷利率，这一次由央行发声，在全国范围内直接拉低了首套刚需客户的利率下限，背后有两个方面的信号：

　　首先，受利好政策影响最大的是首套刚需家庭，在降低刚需购房客的购房负担的同时，国家“房住不炒”的根本原则并没有变化。很多网上的新闻对政策其实有误读，认为利率下降了，现在是买房最合适的时机，实际上，并不能这么笼统地看。仔细读过政策的朋友都知道，要享受贷款利率下降的福利，是有条件的：不仅要求首套房，而且你买的房子还需要是“普通住宅”。

　　

　　各个城市都有自己对普通住宅的定义，以上海为例，以内环和外环为界，划分三个区域，按照房子的总价来制定普通住宅的标准，内环内单价低于450万的是普通住宅，外环至内环之间是310万，而外环外的普通住宅总价要求是低于230万元。除了总价要低，还有一些硬性条件，比如，必须是五层以上的高层住房，面积要在140平方米以下等等。

　　要知道，这个标准还是2014年制定的，现在8年过去了，房价也涨了好几波了，普通住宅正在变得越来越少，在上海，如果你的购房目标是内环内总价低于450万，外环和内环之间总价低于310万的房子，必然是刚需客户无疑了。对于大部分考虑置换或者投资的朋友，可能天然地就被划出了本次政策受益的范围。因此啊，这一次房贷利率的调整是定向的，对首套刚需客户最有利，并不是普惠性的。

　　

　　第二，从政策力度来看，国家以利率为抓手，对房地产行业的支持力度很大，甚至可以说是一步到位。以前国家调整住房贷款利率，是通过调整LPR来完成的，LPR是住房贷款利率的锚定值，每个月20号发布一次，我们普通家庭和银行签订的住房贷款合同的利率都是围绕LPR来变化的。

　　简单举个例子，如果我有一套房子，贷款利率是LPR利率上浮60个基点，按照目前5年期LPR为4.6%来计算，我的房贷利率也就是5.2%，LPR每个月都可能变化，住房贷款利率随着他的波动情况，一年可以调整一次。如果说我这套房子的贷款利率在每年1月1日调整，如果在明年1月1日之前，LPR下降了，也就是我们常说的降息了，变成了4.5%，那么，我的房贷利率也就变成了4.5%加上60个基点，变成了5.1%。

　　

　　从2019年实行LPR利率之后的实际情况来看，三年过去了，LPR的波动并不大，从2019年以来，五年期LPR一共调整过四次，每一次的调整幅度是5个基点，累计下调了20个基点。再看这一次央行的利率调整政策，一出手，最低就是20个基点，按照各个地区目前执行的首套贷款利率的差别，有的地方甚至可以达到一百多个基点，政策的力度很大，国家的决心很大！

　　对于当前国内的楼市来说，最可贵的就是信心。实际上从最近两个月以来，重启楼市这件事情一直在被反复强调。以今年3月16日的金融委会议为例，会议要求各部门从大局出发，支持实体经济发展，慎重出台收缩性的政策，也就是说，对房地产的约束到了松绑的时候了。

　　

　　4月6日，国务院召开常务会议，要求适当提前运用政策工具，支持实体经济发展，意味着，降准和降息等促进经济发展的货币政策将陆续推出。果不其然，4月15日，央行发文实施全面降准0.25个百分点，释放流动资金约5300亿元。在4月29日的政治局会议上，同样提到关于房地产和货币政策，明确支持各地从当地实际出发，制定差异化的房地产政策，支持刚需和改善型住房需求。

　　政策层面一脉相承，更是一气呵成，最能说明的是：从国家到地方，重启楼市和恢复经济的决心，正在层层渗透。

　　

　　决心和信心比黄金还可贵，政策可能不会影响到每个人，但背后的信心和决心，直接影响购房者的买房预期，进而影响到每个人对于国家发展的信心。央行调降首套房贷利率，相当于打开了房地产行业政策的天花板，让各个地区有空间继续放松房地产调控政策。今年以来，调整最多的除了贷款利率，还有各家银行的贷款审批速度。2022年4月，贝壳研究院发布了一份全国重点城市贷款检测数据，数据表明，4月全国平均房贷的放款周期为29天，比3月份缩短了5天，这个贷款审批和放款的速度，也是疫情爆发以来最快的水平。

　　利率、放贷速度、宏观政策在慢慢形成一股合力，对于有购房需求的人来说，有的人已经心动了，有的人看着别人买房，也不会愿意坐在家里无动于衷。如果你是刚需首套的朋友，抓住政策的窗口期上车，或许是一个不错的选择，而对改善的朋友来说，则更多需要考虑自己所在城市和自己家庭的实际情况了。

　　

　　在我看来，国家支持首套刚需客户不在话下，“房住不炒”的大方向没有调整，背后显示出来的国家推动经济发展的决心，更加重要。今年4月份国内经济核心数据已经陆续出炉了，从中也可以看出，接下来的政策空间很大。

　　调降房贷利率或许只是政策的第一步，也是最重要的一步，在大环境不景气，个人、家庭和企业都在过冬的时候，不少人都在走“下坡路”。经济有周期，行业也有沉浮，这是难以改变的宿命。作为普通人，我们唯一可以期待的是，国家推出越来越多刺激经济、惠及民生的政策，这一次央行刺激政策出台后，如果房地产行业能够出现转机，对我们每个人来说，都是一件幸事。

　　央行推出房地产利率政策以后，你是否看好国内房地产的发展呢？如果你是刚需，会选择这个时候买房吗？欢迎大家在评论区留言讨论，说出你的看法，我们下期再见。

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