德誉评价 | 高尔夫球场代价评价

现在举国有500家支配高尔夫球场，深圳有举国最大的高尔夫球会——观澜高尔夫球会，举国第一家高尔夫球场是中山温泉高尔夫球场，由香港商家与中山市当局团结投资建立。

笔者从事房地产估价事情二十余年，分散在上海、深圳、中山、昆明做过10几个高尔夫球场代价评价，评价目标包含球会全体代价评价（全体资产评价）、18洞球场全体代价评价和球会某9洞球场代价评价、某球道代价评价共四品种型。

针对此类物业的估值对估价师的专业要求比力高，不仅要了解物业的本钱特点构成，还要对球场策划作风、盈亏情况举行分析。

高尔夫球场代价特性是占地表积大，地上修建物、构筑物体量小，主要以构筑物为主，主要资产是球道、练习场、会以是及配商业。

1. 高尔夫球场主要收入泉源

主要收入泉源：会员卡贩卖、转让费、打球费（果岭费、球车和球僮费）、会所消耗、练习场收入、商业物业出租收入。

另一种收益是高尔夫球场权益人将球场周边土地征用出让后举行房地产开发，产物主要是高端别墅。

2. 高尔夫球场的土地实质

高尔夫球场土地实质有三种：划拨用地、出让用地和团队土地租赁用地。

在前几年高尔夫球场整理中，凡触及到团队土地租赁基本都是算账目标。出让用地功效主要是体育用地，有些权益人想打擦边球，在宗地内留出局部土地想开发住宅，以租代售形式贩卖，后果在报批报建中受阻，土地荒置。

3. 高尔夫球场的估值办法

估值办法主要有两种：本钱法和收益法。

标准球场的制作本钱相差不大，以是实践中以收益法估值为主。

接纳收益法评价高尔夫球场时，最难确定也是最紧张收益局部是出售会员卡的收入。会员卡的收入是指尚未出售而将来约莫出售的会员卡的收入，已出售会员卡的收入对球场将来的收益没有影响，评价时不必思索。

4. 影响会员卡的收入的要素

影响会员卡的收入的要素有三个：

会员卡的价格、尚可出售会员卡的数目及出售时间。要预算尚可出售会员卡数，需评价能出售的总会员卡数，再减去已售会员卡数。

成绩是能售出的总会员卡数怎样确定？

▼一是按委估高尔夫球场的范围、当地的天气条件等推算出可包容会员卡数，我们无碍称之为客观会员卡数。影响要素：球场轻重、天气条件（气温上下、旱季是非）、灯光装备、球会的打球规例及控制伎俩、当地球员通常打球的速率、频率。

▼二是依照评价基准日当地经济提高情况、打球的人数、球场的供求情况及以前营多年球场的会员卡贩卖情况，综合推算出委估球场最约莫出售的会员卡数，我们无碍称之为市场会员卡数。影响要素：球会政策、举措办理、球场计划、会所办法、会籍品种（一局部会籍和公司会籍）、市场供求等。

评价时，客观会员卡数是依照最高最佳使用准则，从高尔夫球场本身包容才能推算的；市场会员卡数是依照交换准则从市场角度推算出来的。

要推算尚可贩卖的会员卡数目，必需在合法、市场、球场容量三个条件下，求出客观会员卡数和市场会员卡数，然后取其最小者，即为需求的尚可贩卖会员卡数，并以此为依据，团结会员卡价格和估计贩卖时间，推算会员证的收益。

5. 收益法估值高尔夫球场的几大难点

◆难点一：现在举国数百家高尔夫球场90%实践策划都是丧失的，权益人主要开发配套的房地产来获取利润，那么球场的客观收益怎样来确定？

◆难点二：一卡多场的会员卡收益如安在各球场之间举行分摊？

◆难点三：会所、练习场等配套办法收益如安在各球场之间举行分派？哪些必要分派？哪些不必要分派？

◆难点四：全体资产代价评价中怎样剥离出房地产代价？必要思索策划要素吗？

◆难点五：关于需投资变革项目对球场代价的影响怎样分析？

◆难点六：当本钱法和收益法估值相差比力大时，终极估值怎样取其权重？依据是什么？

◆难点七：球场配套办法策划不善，如练习场常常面临种种暂且或浅易练习场的市场竞争而常常丧失，该怎样来确定其客观收益？

◆难点八：球场计划难易水平是怎样影球场代价的？评价中怎样举行定量分析？

◆难点九：每个高尔夫球场都有本人的定位，有商务型、度假型的，也有比赛型，有针对高端人群的，也有针对平凡人群，仅限定会员数也有不限定会员数的，这些不同球场典范是怎样影响球场代价的？

◆难点十：灯光球场与无灯光球场的代价差别在何处？

笔者履历数个高尔夫球场估值，每次都市就上述成绩跟估价师偕行、球场策划者、打球者平分散做具体的访谈和相反，在搜集基本材料的基本上，分析各个球场的建立和策划特点，创建一个正常策划赚取客观收益的实际模子，以此预算球场代价。

文章泉源：新永基研讨院/作者：谭杰 /侵删