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问答303期
问：请问房哥，航天城的核心位置在哪儿，揽月阁？
答：不同于新区，航天的发展早，并没有现在流行的轴线概念，以繁华程度看，那就是航天管委会周边，最早的医院，地铁，公园，住宅小区，产业园都集中在周边；
以管委会为圆心，周边一公里内就是最早航天城的范围，但目前已经没有土地开发，揽月府附近是航天这两年土拍集中的板块，胜在低密度，周边洋房居多，但其实这个位置已经是航天边界了，地势最高；
对于航天买房，不用纠结核心，整个区域本来就很小，在售的新房也很少，绿城的高层，招商的叠拼，看自己的购买能力，自住环境不错，长远也保值！
问：去年上车融创，敢不敢提前还款？
答：这是两件事没有必然联系，上车融创，目前最需要关心的就是小区施工进度是否正常，能否按时交房，去年融创的诸多小区在市场上还是非常火的，多次摇号，资金紧张已经是今年的事情了；
提前还款是和银行的事儿，开发商是联系银行，合同是和开发商签，但贷款和同事和银行签，首付利率，首付比例，还款年限等都是银行确定；
如果手里有闲钱，同时不考虑再买房，可以提前还款，省不少利息，心里也舒服，两种方式；
其一月供不变，减少贷款年限，其二月供减少，贷款年限不变，利息有不少差异，要不要提前还，看自己的长远收入和资金需求。
问：绿城新兴玉园和中铁建花语城哪个性价比高？
答：都是不错的房子，但位置都很一般，花语城，当年的网红盘，万元出头次次摇号，主打央企地铁口，交房后确实盖得不错；
小区公区，景观还是挺有档次的，但穆将王周边环境需要大量改造，算是周边产品远强于地段的小区；
新兴玉园应该是绿城代建在西安盖得最好的小区，主打大户型，大平层，带泳池，景观优秀，外立面辨识度也极高，但位置也是一般，南侧高速，东侧灞河，周边以刚需小区为主，看得上的买不起，买得起的又纠结位置；
地段和配套的缺失，导致两个小区交房都很优秀，但二手房价格涨幅有限，小户型看花语城，大户型选新兴玉园。
问：雁翔路的金地翔悦天下，94平200万如何？
答：其实在曲江一个挺不错的地段，但二手房价格确实不高，门口八号线，南边旺座曲江办公，创意谷商业，背后网红小区华润九里，附近还有万众，融创的高端小区；
但小区非常一般，定位刚需，小区折旧挺快，外立面掉皮明显，实际的小区热度和品质，和周边的海德堡，万科翡翠国际，曲江龙邸比还有差距，一分钱一分货，二手房价格也不高；
两万出头算得上曲江二手房里的最低门槛了，更远的曲江二期，二手房普遍成交已在23000+，所以性价比还可以，前提看完小区实景后再决定！
问：金地中央公园还有两栋楼快开，值不值得？
答：此前19000+的毛坯价格，卖的还挺好，胜在位置沾光，西沣路沿线，目前有的 新房就金地一个，周边学校，商业，公园齐全，地铁缺少，密度偏高，金地新房和周边二手有稍微的倒挂，但并非网红盘那种；
买在这里的多是高新工作，预算有限的刚需为主，距离高新近是最大的优势，虽然密度高，但价格适中，配套齐全，虽然是刚需社区，但施工进度很快，基本现房；
投资，改善达不到要求，自住换房，高新工作还是要仔细看一下的，短期内周边也没有更好的新房备选。
问：城北学府名邸如何，70年产权的公寓？
答：世茂暴雷了以后，也不挂品牌名了，其实就是世茂那栋小面积的住宅，优势单价不高，可以落户，有学区，住宅性质，均价14000+的毛坯；
今年的学区划分里，在经开第二学校，虽然是新建，但周边生源不错，学校硬件挺好，对于周边预算有限的上学需求，会有人去看，但是住宅性质同样占据购房名额，占据首套房贷款利率，对再买二套还是有影响的；
最最主要的是，是世茂开发，璀璨倾城停工的事儿让很多人是不敢碰的，现房还敢试试，期房让人不太放心，明知暴雷，还要入坑！
问：市场不好，为什么西安房价还在涨？
答：好坏其实是相对的，如果和过去五年的疯狂摇号比，现在简直冷到不行，但在地产整体下行的全国市场里，西安的销量还是排在前面的，当下的市场进入冷静期；
直接降价，相关利益方也不允许，同时直接降价，不一定会带来购买力增加，反而会有更多人观望，买房买的是稀缺，而非便宜；
对于开发商而言，地价和开发成本在这摆着，价格空间是透明的，地价不降，房价很难降，现在的西安，属于典型的两级分化，不是大家不买，而是在挑；
软件新城开盘，奥体开盘，低价盘开盘还是有不少人，难卖的是本就偏僻的新区，价格还贵，主城区的新房是摇号转平销，还是卖的动的。
问：保利天汇怎么样，现有万科润园，想改善？
答：已有的信息不多，面积128-170平，高层社区，预计价格25000+左右，如果准确，那么在软件新城性价比还是突出的，首先这个位置西安人还是认的，保利所在算得上软新的核心，周边图书馆，会议中心，公园，学校都有；
附近苏宁，天地源已经卖完，目前有房的就是天谷的大户型，软新目前是断货的，即将上市的中铁建，中海，保利里，保利的面积段对刚改比较友好；
同时，保利天悦在西安有很好的交付案例和二手房价格预期，又是在高新热门区域，关注的的人不少，等待价格，地段不错；
万科润园小区还行，周边配套也齐全，但作为改善和上学，和高新比还有差距！
问：港务区办公楼都没有完工，还是壳子？
答：十大央企总部都是有的，在全运会前，是要求外立面完工的，十大总部的13栋超高层和17栋百米高层将与西安奥体中心实现整体灯光联控，全运会结束后，里面的后续工程继续都在施工；
当然，很多也在卖公寓，港务区的现状，突然来大量公司办公也不现实，但对于开发商而言，要卖房回款，于是就有写字楼拆分成小面积的案例，对外卖公寓，当然也并非全部楼层，还是有办公的；
这种现象很多，即便是高新区，也有很多写字楼空置，改成小面积卖公寓，大面积卖商业大平层的，并非公建外立面就一定是办公用；
港务规划很好，落地，招商，人气都需要很长时间！
问：摇上金泰观澜府，投资大于自住，能否上车？
答：假日花城的最后洋房地块，很多人等了挺久，备案均价22935元/㎡，面积约176-317㎡，算的上纯粹的改善自住，虽然临路，但紧贴高新的位置，还是不错的，况且还是洋房，在周边很少见，瑕不掩瑜；
定位也是偏向于自住改善，周边换房群体，作为投资首选门槛还是偏高，这个地方是雁塔也不是高新区，价格相比周边优势不大，投资成本偏高，后期转手时间需要考虑；
更大面积的顶底跃，都是超500万的门槛，同样预算内软件新城也有的选，虽然是大平层，但地段，配套比这里强很多，现在投资，要么网红盘摇号挣价差，要么长远点核心区域买大盘；
周边自住挺合适，不住既浪费又不合适！
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